物流中心的選址與規(guī)劃建設(shè)是一個(gè)很龐大的課題，如果想通過(guò)一篇文章講述清楚是根本不可能的。本期專(zhuān)題我們只是就此課題的一個(gè)局部進(jìn)行探討，更多關(guān)注倉(cāng)庫(kù)（或物流中心）建筑本身，從建筑學(xué)的角度來(lái)探討這個(gè)問(wèn)題，而刻意忽略物流中心內(nèi)部運(yùn)作等其他因素，聚焦才能清楚。

　　此次我們采訪(fǎng)了普洛斯投資管理（中國(guó)）有限公司設(shè)計(jì)總監(jiān)陶蓉女士。普洛斯是全球知名的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，在中國(guó)的33個(gè)城市擁有并管理著109個(gè)綜合性園區(qū)，該公司通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)、定制物流中心等方式，為眾多制造商、零售商、第三方物流公司等提供服務(wù)。陶蓉女士自2005年加入普洛斯，始終從事和致力于物流地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和研發(fā)工作，擁有豐富的倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　記者：物流中心（倉(cāng)庫(kù)）是具有特定功能的建筑，設(shè)計(jì)規(guī)劃這類(lèi)建筑有什么樣的原則？需要考慮哪些因素？

　　陶蓉：要做好物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，首先要明確規(guī)劃的目的，即,考慮我們要建設(shè)一個(gè)什么樣的物流園區(qū)，要為什么樣的客戶(hù)服務(wù)，并結(jié)合本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)和資源條件，確定物流規(guī)劃的方向。

　　當(dāng)然，建設(shè)物流地產(chǎn)要考慮本地區(qū)的區(qū)位條件和交通條件。在物流中心設(shè)計(jì)之初就要對(duì)其有準(zhǔn)確定位，要建設(shè)一個(gè)怎樣的物流中心，物流中心的服務(wù)覆蓋范圍有多大，交通運(yùn)輸是如何實(shí)現(xiàn)的，是依靠公路、鐵路、水運(yùn)還是航空；它是保稅倉(cāng)、監(jiān)管倉(cāng)、普通倉(cāng)還是配送中心——由于不同倉(cāng)庫(kù)的操作流程及要求都不一樣，直接影響到倉(cāng)庫(kù)的設(shè)計(jì)規(guī)劃。例如，港口的倉(cāng)庫(kù)通常存放的都是大宗貨物，就要多考慮留有一些區(qū)域供集裝箱的堆放，收貨的平臺(tái)也相對(duì)較寬——6米左右。對(duì)于空港的倉(cāng)庫(kù)，存放的貨物大部分屬于高附加值的產(chǎn)品，周轉(zhuǎn)也較快，進(jìn)出車(chē)輛也比較多，多數(shù)要設(shè)置收貨平臺(tái)，其寬度就相對(duì)較小，一般4.5米即可。而鐵路一般需要與公路運(yùn)輸銜接，就要多考慮聯(lián)運(yùn)方式及交通組織方式。

　　記者：剛才您是從比較宏觀(guān)的層面談了物流中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)。如果從庫(kù)房建筑本身，從項(xiàng)目具體運(yùn)作的角度來(lái)說(shuō)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要考慮哪些因素？

　　陶蓉：這是一個(gè)很好的問(wèn)題。我們?cè)谝粋€(gè)地區(qū)做物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和開(kāi)發(fā)，不可能像在一張白紙上描繪藍(lán)圖，可以完全按照我們的設(shè)想去做，而是要考慮更多的實(shí)際限制條件。而怎樣在這些限制條件下設(shè)計(jì)和規(guī)劃好一個(gè)物流中心，更能夠體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的藝術(shù)水平。

　　首先我要強(qiáng)調(diào)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)物流中心最初，對(duì)規(guī)劃地塊現(xiàn)況的了解是十分重要和必要的，因?yàn)榈貕K條件對(duì)初期的規(guī)劃設(shè)計(jì)及投資測(cè)算都有很大影響。我可以列舉一些情況來(lái)具體說(shuō)明：

　　1.在規(guī)劃地塊上有需要保留的建筑物：有些帶有收購(gòu)性質(zhì)的地塊上存有不拆留用的建筑物，必須清楚留用建筑物的大小和位置。這樣我們才能夠在設(shè)計(jì)中考慮這些因素，更好保護(hù)或利用這些建筑物，而且有可能在收購(gòu)地塊的談判中獲得更多優(yōu)惠。

　　2.高壓線(xiàn)：有些待開(kāi)發(fā)的地塊可能會(huì)有高壓線(xiàn)存在，在高壓線(xiàn)的近旁不容許存在建筑物，因此高壓線(xiàn)近旁的地面不能使用。開(kāi)發(fā)方可以要求在要收購(gòu)的地塊中扣除高壓線(xiàn)周邊不能使用的面積。

　　3.溝渠：有的地塊中有溝渠通過(guò)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)是取消還是保留都對(duì)規(guī)劃有重要影響，要通盤(pán)考慮。

　　4.鐵路：有的地塊中有鐵路通過(guò)，在考察初期我們就應(yīng)該了解鐵路是否可以利用。如果不能利用，可以要求拆除鐵路或扣除鐵路所占面積；如果可以利用，規(guī)劃中就可以考慮公鐵聯(lián)運(yùn)的運(yùn)輸操作方式。

　　5.市政保留道路：有的大地塊中含有預(yù)留作為將來(lái)公用道路的面積，在設(shè)計(jì)規(guī)劃之前要明確，并按照要求預(yù)留道路面積。

　　其次，我們?cè)谧鲈O(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)要時(shí)刻有成本意識(shí)，因?yàn)椴煌脑O(shè)計(jì)規(guī)劃對(duì)建設(shè)成本的影響是很大的。因此，要了解地塊的位置和地勢(shì)甚至近期使用歷史，因?yàn)檫@對(duì)方案設(shè)計(jì)和投資估算都是十分重要的。

　　在一般的物流地產(chǎn)投資中，我們常會(huì)遇到以下一些情況：

　　一是坡地：處于坡地上的地要整平，土方工程量很大。如果在土地收購(gòu)時(shí)當(dāng)?shù)卣兄Z進(jìn)行土地平整，則土方費(fèi)用由政府承擔(dān)，否則土地購(gòu)買(mǎi)者要考慮這筆費(fèi)用。有的地塊面積很大，并且標(biāo)高有很大差異。完全將這樣的地塊整平為一個(gè)高度是不可能的，因此方案設(shè)計(jì)可以將這個(gè)地塊按照不同區(qū)域分成不同高度的臺(tái)階，分別建造。

　　二是河道和海濱：有些地塊地基較好，房屋可直接設(shè)計(jì)淺埋的獨(dú)立基礎(chǔ)，倉(cāng)庫(kù)地坪直接做在土地上；而河道和海濱地塊通常地基軟弱，不但柱基要考慮樁基的形式，倉(cāng)庫(kù)地坪也要做成架空地板。這兩者之間用在房屋基礎(chǔ)上的費(fèi)用相差很大，因此在設(shè)計(jì)之初就要考慮。

　　第三，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的了解也是在規(guī)劃設(shè)計(jì)中需要考慮的：基礎(chǔ)設(shè)施配套即所謂的三通一平，或說(shuō)五通一平，或說(shuō)九通一平。基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況對(duì)投資測(cè)算具有重要意義，對(duì)方案設(shè)計(jì)也有影響。比如場(chǎng)地平整，如前所說(shuō)，有些地塊土方工程量很大，如坡地和含有魚(yú)塘、深坑的土地，如果土地平整由客戶(hù)來(lái)做，將會(huì)大大增加成本。如果當(dāng)?shù)卣兄Z負(fù)責(zé)土地平整，也需注意土地平整條款，如能按建筑規(guī)范要求平整土地，則可避免由于回填馬虎導(dǎo)致將來(lái)返工。

　　記者：物流中心的設(shè)計(jì)規(guī)劃如何配合客戶(hù)的需求？

　　陶蓉：作為物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如何體現(xiàn)出你的專(zhuān)業(yè)性，物流的專(zhuān)業(yè)性，需要經(jīng)常地歸納總結(jié)，經(jīng)常地分享經(jīng)驗(yàn)。

　　比如，當(dāng)要對(duì)客戶(hù)說(shuō)“不”時(shí)，為客戶(hù)提供替代方案是非常有效的措施。通常一個(gè)問(wèn)題的解決方案都不是唯一的，給客戶(hù)提供選擇方案會(huì)讓客戶(hù)感到受尊重。同時(shí)，客戶(hù)選擇的解決方案在其實(shí)施的過(guò)程中也會(huì)得到來(lái)自客戶(hù)方更多的認(rèn)可和配合。這是保證項(xiàng)目成功不可或缺的方面。

　　記者：目前中國(guó)市場(chǎng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求不斷上升，物流倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)投資也進(jìn)入了一個(gè)比較熱的階段。以您的專(zhuān)業(yè)眼光來(lái)看，現(xiàn)階段的倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)劃有哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？

  　陶蓉：根據(jù)現(xiàn)代物流的需求及國(guó)內(nèi)外倉(cāng)庫(kù)的發(fā)展趨勢(shì)，倉(cāng)庫(kù)的單體面積越來(lái)越大，凈高也越來(lái)越高，很多倉(cāng)庫(kù)的凈高都為9米以上。當(dāng)倉(cāng)庫(kù)的凈高增加后，對(duì)于地面的要求也越來(lái)越高，往往需進(jìn)行地面的超平處理。

　　此外，現(xiàn)代的物流中心是一種綜合的建筑體，除了倉(cāng)儲(chǔ)、分揀的工作區(qū)域，往往還需要設(shè)置辦公區(qū)、裝卸貨收發(fā)區(qū)、叉車(chē)充電區(qū)、員工休息區(qū)等，甚至國(guó)外的一些企業(yè)在租賃倉(cāng)庫(kù)后，在倉(cāng)庫(kù)的局部區(qū)域設(shè)置品牌展示區(qū)。所以對(duì)現(xiàn)今的倉(cāng)庫(kù)而言，它的功能與設(shè)計(jì)已不再完全是局限于存放貨物，而是需要物流中心具有多元化功能。由于功能的增加，物流中心外墻材料不再單一，一些環(huán)保及節(jié)能材料如輕質(zhì)砂加氣混凝土板、夾芯板材、彩鋼板、鋁塑板及幕墻等多種建材的運(yùn)用使倉(cāng)庫(kù)的外立面越發(fā)具有時(shí)代氣息，而且經(jīng)久耐用。

　　作為物流園區(qū)還需要考慮公用配套設(shè)施?，F(xiàn)在每個(gè)物流園都需要考慮員工休息及餐飲的區(qū)域，為其提供良好的工作環(huán)境；同時(shí)隨著物流園區(qū)的配套物業(yè)管理，物業(yè)人員的辦公及管理用房也需同時(shí)設(shè)置。

　　隨著土地成本越來(lái)越高，伴隨著中國(guó)物流業(yè)的迅速崛起，客戶(hù)需求也發(fā)生了變化，多層倉(cāng)庫(kù)作為物流設(shè)施的一個(gè)新產(chǎn)品越來(lái)越受到青睞。多層倉(cāng)庫(kù)的車(chē)輛密集度相對(duì)較大，車(chē)輛在裝卸貨區(qū)集中，尾氣排放量大，因此要充分利用氣候條件及建筑物的朝向采用自然通風(fēng)，達(dá)到空氣環(huán)境的改善。

　　同時(shí)，由于越來(lái)越多地采用大型集裝箱卡車(chē)運(yùn)輸貨物，現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)的裝卸貨區(qū)及道路都比傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)要寬敞很多。

　　電子信息通信技術(shù)已廣泛應(yīng)用于物流領(lǐng)域，發(fā)展該領(lǐng)域的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)，并使其適時(shí)地更新?lián)Q代，能夠全方位地提高和保證交通運(yùn)輸?shù)陌踩院臀锪鬟\(yùn)作的準(zhǔn)確、快速、節(jié)省和高效性。因此在物流中心規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)在這方面也要給予足夠重視。