我國物流園大約出現(xiàn)于1999年，深圳市推出了平湖物流園，成立了管委會并向社會推薦。其后，許多地方政府積極規(guī)劃并建設(shè)物流園區(qū)，形成了一股園區(qū)熱。

　　物流園區(qū)業(yè)務(wù)形態(tài)多種多樣，開發(fā)和經(jīng)營主體也呈現(xiàn)多元化趨勢，給物流園區(qū)的發(fā)展帶來空間。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來一段時間內(nèi)，物流園區(qū)在中國的發(fā)展將不斷從廣度和深度延伸。在這一過程中，將有一些因素對物流園區(qū)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

　　第一，中國經(jīng)濟不斷發(fā)展和交通條件改善。

　　經(jīng)濟發(fā)展和交通改善，將推動中國物流行業(yè)的發(fā)展進一步提速，而物流行業(yè)的發(fā)展必然催生物流園區(qū)數(shù)量和質(zhì)量的不斷提高。物流行業(yè)主要依托兩個因素：經(jīng)濟與交通。從中國經(jīng)濟來看，目前中國的改革開放已進入關(guān)鍵階段，加上全球化的趨勢不可阻擋，必然對物流行業(yè)產(chǎn)生極大的帶動效應(yīng)。從中國交通來看，中國水陸空一體化的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的日益完善和發(fā)展，對物流業(yè)的帶動作用非常顯著，也必將催生更多的物流園區(qū)。

　　第二，城市新布局讓物流企業(yè)“退城進園”。

　　城市化主要表現(xiàn)在城市人口的暴發(fā)式增長，城市面積和城市格局不斷變化。傳統(tǒng)郊區(qū)迅速被城市包圍，最終成為城市的一個整體。與此同時，原有零散分布的物流企業(yè)因運輸和時間成本不斷上升，逐步退出核心區(qū)域，向遠(yuǎn)郊聚集。于是，位于某些交通節(jié)點、具有地理優(yōu)勢的地方，逐步形成物流園區(qū)的聚集區(qū)域。中國目前的城市化率已超過30%，按照國際規(guī)律，城市化率超過30%，城市化進程將進入加速上升通道。城市化進程的加快將促使物流企業(yè)“退城進園”，當(dāng)物流企業(yè)的行動變成一種自覺的行動時，物流園區(qū)的如火如荼發(fā)展也就在情理之中了。

　　第三，工業(yè)園的發(fā)展為物流園區(qū)建設(shè)提供了機遇。

　　這主要表現(xiàn)在兩個方面：一是工業(yè)園區(qū)內(nèi)部必然要發(fā)展一定體量的物流園區(qū)，對整個工業(yè)園進行統(tǒng)籌安排，最終達到工業(yè)園區(qū)各個環(huán)節(jié)、各個要素之間的人員、貨物有序流動；二是物流園區(qū)有不斷擴大的趨勢。傳統(tǒng)的物流園區(qū)主要以倉儲和運輸為主導(dǎo)，現(xiàn)在物流園區(qū)的概念不斷衍生，所涵蓋的領(lǐng)域更加廣泛，不僅包括倉儲、運輸和加工制造等用地，同時還囊括了與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等設(shè)施用地。物流園區(qū)越來越外化成一個小型的工業(yè)園區(qū)，與工業(yè)園區(qū)的概念界限已不像過去那么明顯。

　　第四，投資物流園區(qū)有較大的贏利空間，而且收益比較穩(wěn)定。

　　首先，投資物流園區(qū)具有一定的成本優(yōu)勢。由于物流園區(qū)一般位于城市的遠(yuǎn)郊，土地獲得相比市中心廉價。另外，由于物流園區(qū)主要由廠房和倉庫構(gòu)成，建設(shè)材料主要以輕鋼為主，成本相對較少。部分園區(qū)還可享受很多諸如稅收和土地政策上的優(yōu)惠。對開發(fā)主體而言，成本優(yōu)勢對投資物流園區(qū)具有一定的吸引力；其次，物流園區(qū)一般有部分儲備土地，作為物流園區(qū)的配套設(shè)施用地，可建設(shè)寫字樓、商業(yè)或者酒店物業(yè)，這類經(jīng)營性物業(yè)雖然對投資的現(xiàn)金流要求高，但能獲取長期的收益。對于資金比較充實的開發(fā)主體而言，具有較高的投資收益回報。再次，園區(qū)經(jīng)營比較靈活，根據(jù)園區(qū)的不同發(fā)展階段可有所側(cè)重。一般而言，對于初創(chuàng)期的物流園區(qū)而言，廠房出租和倉儲為主要的贏利模式，但越到后期，物流產(chǎn)業(yè)的衍生鏈條越來越龐雜，物流園區(qū)的贏利模式將日趨多元化。分揀、物流配送、專業(yè)市場交易、特許經(jīng)營、流通加工、電子商務(wù)、物流培訓(xùn)等增值服務(wù)都是可參考的選項。