12月26日,2014全國智能物流云峰會在湖南長沙舉行，地產(chǎn)投資專家、中房指數(shù)研究院院長陳晟先生在會上與大家分享了物流地產(chǎn)的投資趨勢。他表示，物流地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)有很大的結(jié)合點(diǎn)。物流行業(yè)需要較高層的規(guī)劃，利用互聯(lián)網(wǎng)無限擴(kuò)張的想法服務(wù)整個物流行業(yè)，這里面延伸的思考維度很大。海驛智能物流云平臺的建設(shè)，和世界上有關(guān)物流園的概念已經(jīng)聯(lián)合在一起。他認(rèn)為，物流地產(chǎn)的前景很大，但是一定要緊靠物聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)榻Y(jié)合產(chǎn)業(yè)，結(jié)合人口，結(jié)合就業(yè)以及稅收的地產(chǎn)永遠(yuǎn)有前景。>>>>點(diǎn)擊進(jìn)入專題

地產(chǎn)投資專家、中房指數(shù)研究院院長陳晟先生在峰會上致辭。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者  郝紅波/攝

　　以下為文字實(shí)錄：

　　非常高興來到這里,有兩個沒有想到，第一個讓我沒有想到的是到現(xiàn)在還沒有談一點(diǎn)生意，我們這個項目到底怎么運(yùn)營？能不能讓入駐園區(qū)的企業(yè)賺錢。第二個沒有想到的是最近我們在為世界上最大的物流公司，叫普羅斯，正在做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的計劃，長沙人敢為人先，因?yàn)槭窃诒本┖蜕虾＿@種地方物流效率不夠，逼著他們物流轉(zhuǎn)型升級，但是在長沙海驛智能物流云平臺出來了，跟世界上有關(guān)物流園的基本概念，甚至升級的概念已經(jīng)聯(lián)合在一起，讓我沒有想到。

　　今天的主題是有關(guān)物流地產(chǎn)的投資趨勢，時間很緊張，我簡單的跟大家分享一下，給投資者相對的啟發(fā)。

　　首先，物流地產(chǎn)和物流服務(wù)和地產(chǎn)怎么結(jié)合？現(xiàn)在房地產(chǎn)生意要低8度，在新型城鎮(zhèn)化之下產(chǎn)業(yè)的地位要超過房地產(chǎn)的地位，所以我們的房地產(chǎn)做好產(chǎn)業(yè)推動的配套的角色，依然具備非常好的前景。

　　我們整個物流地產(chǎn)大概會涉及到投資，投資的載體，客戶以及收入等等這些來源，所以這些事情都是投資者所要思考的問題。

　　整個的物流地產(chǎn)必然有一個長期回報，一個是投資規(guī)模，還有一個依賴增值服務(wù)。跟我們的物聯(lián)網(wǎng)，包括物流緊密的聯(lián)系在一起。整個體系包括倉庫、分撥中心、配送中心、物流中心、物流園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)，以及生活配套，大家現(xiàn)在都知道一個現(xiàn)實(shí)問題，物流企業(yè)交的稅不夠，地方政府好像對它的關(guān)注程度也在下降，甚至不愿意出讓土地。如果依托智能倉儲，變成2.5產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，甚至再升級一些產(chǎn)業(yè)，又會變成一個新的項目。所以，這是物流地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)很大的結(jié)合點(diǎn)。

　　我們到底是開發(fā)商作為主導(dǎo)，還是物流管理還是第三方牽頭，還是合作經(jīng)營？有多種多樣的方法，關(guān)鍵是要有一個高層的規(guī)劃。現(xiàn)在在長沙這個地方出現(xiàn)物流里的高大上的規(guī)劃設(shè)計，讓我眼睛一亮。

　　這個是物流園區(qū)盈利模式，土地增值、出租收入，項目投資收益，服務(wù)費(fèi)用，其他收益。我覺得我們現(xiàn)在做的智能平臺可能不僅服務(wù)于我們1000家或者100家企業(yè)，而是利用互聯(lián)網(wǎng)無限擴(kuò)張的想法服務(wù)整個物流行業(yè)，我覺得這里面延伸的思考維度很大，我建議我們的投資者不僅要買你們或者是租你們的物業(yè)，跟企業(yè)共同談?wù)勎覀兡懿荒苋牍蛇@個企業(yè)的股權(quán)。

　　物流地產(chǎn)有一些發(fā)展趨勢，從德國、日本到中國，整個物流產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，但是現(xiàn)在的確缺乏規(guī)劃，物流地產(chǎn)屬于好的非常好，差的非常差，甚至在上海這個地方每平方公里的產(chǎn)出有高達(dá)200億的產(chǎn)出，也有30億的產(chǎn)出。要想有好的產(chǎn)出，必須和互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合起來。

　　低端非智慧倉儲物流業(yè)增長放緩，存量的物流地產(chǎn)一定要往智慧的方向發(fā)展，這樣才有價值。

　　我們什么時候達(dá)到政府鼓勵連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等現(xiàn)代物流方式發(fā)展，這是物流發(fā)展的最高境界。

　　這個是物流地產(chǎn)持續(xù)增長的情況（圖），人均GDP過了2萬美金之后，物流地產(chǎn)比寫字樓還要高，當(dāng)然長沙還沒有到，但是北京和上海已經(jīng)出現(xiàn)了趨勢，物流地產(chǎn)投資回報率更好。物流地產(chǎn)，不僅房地產(chǎn)投資，跨界投資更大?，F(xiàn)在阿里巴巴做一個菜鳥，還有京東投了一個物流體系，萬科也在關(guān)注物流地產(chǎn)的投資。

　　優(yōu)質(zhì)倉儲供不應(yīng)求，京東2014年一季度照顧說明書披露使用的倉儲面積達(dá)到150萬平方米。

　　現(xiàn)在房價往下滑，成交量下滑，但是商業(yè)投資、辦公樓的投資在增加，倉儲的租金已經(jīng)連續(xù)18個季度上漲，就告訴大家只要跟產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系的、跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的，跟業(yè)態(tài)緊密聯(lián)系，以及跟人的居住配套功能緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)都是巨大的機(jī)會，我們經(jīng)常在說，黃金十年過去了，白銀十年到來了，而且我認(rèn)為跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合的房地產(chǎn)的黃金十年還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來，所以未來只要跟產(chǎn)業(yè)產(chǎn)成融合結(jié)合在一起的地產(chǎn)都是光明的。

　　從物流地產(chǎn)可以看到整個微笑曲線，也是我們振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，往高端靠攏，包括設(shè)計、園區(qū)相關(guān)配套緊密結(jié)合在一起。

　　再看智慧物流的關(guān)鍵要點(diǎn)，剛才專家講得非常好，研究得很透徹，我們一定要用好。

　　物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物流行業(yè)的應(yīng)用，剛才教授講得非常到位，我相信這種應(yīng)用對我們的提升起到非常關(guān)鍵的作用。

　　從開始到探索，到發(fā)展的階段。中國，特別是在2009年溫家寶總理到無錫提出“感知中國”概念，奧巴馬提出“智慧地球”的概念，我相信物聯(lián)網(wǎng)也是一樣的，有一個感知箱，感知倉庫，都是一個芯片聯(lián)結(jié)在一起，包括信息二維碼的推動。

　　物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物流中的集成應(yīng)用分析，哪些企業(yè)可以動用物聯(lián)網(wǎng)？比如說醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品、食品、煙草等行業(yè)領(lǐng)域。我們的物流園如果能把全國干網(wǎng)的東西聯(lián)合在一起，通過互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)黏著在一起，變成每個入駐業(yè)主的標(biāo)配，就像我們的淘寶雙11，全國淘寶地圖，我相信這里的辦公樓和倉儲可以一搶而空。

　　我們建議，在這樣的物流地產(chǎn)里要很好的利用電商體系，O2O的模式，線上線下的模式，線下大家都厲害，線上我們軟性的東西如何做到？城市干網(wǎng)到智慧的園區(qū)，從智慧的園區(qū)到智慧的家庭。在我們的園區(qū)里訂購任何的東西，比如說烏魯木齊定了一箱葡萄，人沒有到長沙，葡萄已經(jīng)到家了，通過什么完成？通過智慧的物流干網(wǎng)完成。如果這樣的系統(tǒng)給到所有的人，我覺得這也是能夠給到物流企業(yè)帶來渠道。

　　金融社區(qū)，我也看到了這不僅是生產(chǎn)，還要生活，我們還可以做一些有關(guān)物流配套的工作，如果在這個過程當(dāng)中，我們把好的企業(yè)推向新三板上市。我相信這個園區(qū)帶來的價值給入駐的企業(yè)不僅是賺錢的問題，而且有方便賺錢的問題，還有給我錢賺錢的問題，這是軟性服務(wù)的一系列要求。

　　物流綜合體都是新的業(yè)態(tài)，不僅是大卡車送貨的物流園。

　　普洛斯的物流園，我感覺我們的物流園已經(jīng)比他們先進(jìn)了，至少他們是被動來做，我們是主動來做。

　　但是物流的升級這塊，我覺得是所有物流企業(yè)都應(yīng)該思考的問題，這個是普洛斯的戰(zhàn)略，還有產(chǎn)城融合的方法。

　　淘寶的園區(qū)，這個是農(nóng)貿(mào)系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以覆蓋各種供應(yīng)鏈的平臺，可以進(jìn)行電商的升級。所以物流地產(chǎn)的前景很大，但是一定要緊靠物聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)榻Y(jié)合產(chǎn)業(yè)，結(jié)合人口，結(jié)合就業(yè)以及稅收的地產(chǎn)永遠(yuǎn)有前景。

　　以上是我們對物流地產(chǎn)的基本分析，希望給大家有所思考，不對的地方請大家多多指正。