伴隨經(jīng)濟幾十年高速發(fā)展，物流業(yè)發(fā)揮了基礎性、關鍵性作用，是經(jīng)濟循環(huán)中的關鍵一環(huán)。物流園是物流業(yè)高速發(fā)展之下形成的新生業(yè)態(tài)，也是我國區(qū)域物流系統(tǒng)規(guī)劃中的重點。國家在2019年-2023年連續(xù)五年發(fā)布全國物流樞紐城市，意在從國家戰(zhàn)略高度引導全國核心區(qū)域物流樞紐建設和園區(qū)布局。

　　從產(chǎn)業(yè)鏈角度來看，物流產(chǎn)業(yè)上游主要為提供物流業(yè)發(fā)展的基礎設施和設備的行業(yè)，包括道路基礎設施建設行業(yè)、倉儲地產(chǎn)業(yè)、以及物流設備制造業(yè)；中游包括提供運輸、倉儲以及物流管理服務的物流企業(yè)，下游主要為對倉儲、運輸?shù)确沼行枨蟮男袠I(yè)或個人。

　　物流園區(qū)從空間上積聚了產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，從功能上涉及到生產(chǎn)、加工、銷售、配送等供應鏈各個環(huán)節(jié)，通過合理的空間布局、有機的功能組合、優(yōu)化的資源配置以及信息系統(tǒng)整合發(fā)揮其系統(tǒng)整體優(yōu)勢。

　　一、物流園區(qū)的開發(fā)建設模式

　　目前我國總體上是政府支持、企業(yè)合作和市場化運作的基本模式，但在具體涉及到某個物流園區(qū)時，還是存在具有不同特點的開發(fā)和建設模式。根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當?shù)奈锪骰A設施開發(fā)建設的經(jīng)驗，物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇有如下幾種：

　　1、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式

　　將物流園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)的項目進行有組織的開發(fā)和建設。是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設立專門的開發(fā)部門的組織下進行的經(jīng)濟開發(fā)項目。

　　2、主體企業(yè)引導模式

　　通過利用在物流技術進行企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)，由其率先在園區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進，達到物流園區(qū)開發(fā)和建設的目的。

　　3、工業(yè)地產(chǎn)商模式

　　將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適應工業(yè)項目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經(jīng)營和管理。

　　4、政府投資或政策支持下的開發(fā)和建設模式

　　政府進行物流園區(qū)的物流相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業(yè)，由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進行經(jīng)營管理。這種開發(fā)模式的目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設是一種社會效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來自于整體經(jīng)濟規(guī)模的擴大和經(jīng)濟效率與效益的提高。目前，這種模式的運作方式主要是交通運輸、商貿(mào)流通等政府部門以基礎運輸、倉儲等設施的投資支持園區(qū)的建設，以及城市政府以土地優(yōu)惠、既有設施資源整合和置換等方式支持物流園區(qū)的建設，并通常由具有政符背景或授權的企業(yè)進行開發(fā)建設和建成后的運營。

　　5、企業(yè)合資、合作的開發(fā)和建設模式

　　在目前的物流園區(qū)建設中是較為普遍的模式，通常由商貿(mào)流通控股企業(yè)、大型工業(yè)制造企業(yè)、骨干交通運輸與儲運企業(yè)發(fā)起，獨立完成或通過招商引資共同開發(fā)和建設，然后吸收社會商貿(mào)流通企業(yè)、零配件供應企業(yè)、運輸及倉儲服務企業(yè)、專業(yè)化物流企業(yè)加盟。

　　6、綜合運作模式

　　是指對上述模式進行混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式。由于物流園區(qū)項目一般具有建設規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備園區(qū)經(jīng)營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使園區(qū)建設順利推進的目的，必須對上述幾種模式進行綜合使用。物流園區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)建設是統(tǒng)一進行的，設有專門的物業(yè)企業(yè)實行統(tǒng)一管理，物流園區(qū)（業(yè)主）與布局在其中的不同功能的物流經(jīng)營企業(yè)之間的關系可以有幾種，包括租賃、資產(chǎn)入股、合作開發(fā)與經(jīng)營等。

　　7、探索型商業(yè)模式

　　投資方負責開發(fā)建設，按投資總額測算拿出一定比例經(jīng)費委托專業(yè)平臺運營商來這運作，通過運營實踐結果進行驗證及完善，但是按投資總額測算每年需拿出一定比例經(jīng)費委托專業(yè)機構。

　　8、輕資產(chǎn)模式、重資產(chǎn)模式、“混合資產(chǎn)”運營模式

　　隨著地產(chǎn)行業(yè)杠桿的下降，重資產(chǎn)已不再是開發(fā)商的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式和專業(yè)運營商模式則會得到越來越多的用武之地。提高園區(qū)“混合資產(chǎn)”提升運營服務能力成為未來發(fā)展模式。重資產(chǎn)可以有多種盈利方式，可以銷售土地、物業(yè)載體，土地升值賺取土地的錢或者產(chǎn)業(yè)的錢。輕資產(chǎn)輸出和專業(yè)運營商模式要想盈利就需要立足園區(qū)，必須將項目運營好，才能夠帶來利益。純粹的輕資產(chǎn)輸出難，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)和專業(yè)運營商“混合資產(chǎn)”運營模式相輔相成是最佳選擇。

　　二、物流園區(qū)的商業(yè)模式

　　1、公路港模式

　　公路港模式是當前國內(nèi)物流園區(qū)運營管理最成熟、數(shù)量占比最高的模式。其在掌握大量車源信息基礎上通過物流信息平臺實現(xiàn)貨源與車源結合，極大地降低了物流成本。然而在進一步擴張方面面臨資金和管控瓶頸。

　　2、商貿(mào)物流地產(chǎn)模式

　　商貿(mào)物流地產(chǎn)模式是伴隨著商貿(mào)批發(fā)市場的發(fā)展而壯大起來的，通過品牌優(yōu)勢低成本拿地打造商貿(mào)群，引進商戶進一步帶動配套物流園區(qū)建設。然而隨著電子商務發(fā)展，批發(fā)型貿(mào)易市場面臨萎縮。

　　3、貨運樞紐模式

　　在邊境口岸、港口、鐵路貨場、機場附近，通過多式聯(lián)運，打造具有較強集散能力的貨運服務型物流園區(qū)?？梢砸劳需F路貨運站打造鐵路物流基地，然而其必須依賴特殊交通條件，很難在其他地區(qū)復制推廣。

　　4、工業(yè)物流地產(chǎn)模式

　　其利用國外產(chǎn)業(yè)投資基金私募較低成本的資金用于在國內(nèi)的快速擴張。

　　5、綜合服務物流園區(qū)模式

　　該模式能夠整合倉儲、配送、零擔物流、專線運輸、商貿(mào)交易等功能，通過相互帶動而形成較強的集聚輻射帶動能力，是一個可為城市提供綜合物流服務功能的物流園區(qū)。

　　6、電商物流園區(qū)模式

　　京東亞洲一號是運用該模式的典型。京東亞洲一號物流中心為京東物流服務體系的重要環(huán)節(jié)，通過高效率倉儲、分解，降低企業(yè)成本，從而給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益。在模式上通過自主購地建設并運營，在適用范圍方面主要針對面向全國進行擴張的大型電商。

　　三、物流園區(qū)的運營模式

　　1、管委會模式

　　是政府成立物流園區(qū)管委會，負責園區(qū)的日常經(jīng)營與管理。這是國內(nèi)物流園區(qū)經(jīng)常采用的運營模式。政府是物流園區(qū)運營發(fā)展的堅強后盾，能夠按照規(guī)劃要求，推進物流園區(qū)的規(guī)范化經(jīng)營，此模式有利于物流相關政策的實施與落地，也有利于同政府相關部門的協(xié)調(diào)與溝通。

　　2、主導企業(yè)運營模式

　　適用于以主導企業(yè)為主體開發(fā)建設的物流園區(qū)，依托主導企業(yè)進行園區(qū)管理、運營與日常維護。該模式中具有一定運營管理經(jīng)驗的主導企業(yè)參與園區(qū)開發(fā)建設，能夠形成建設運營一體化模式。

　　3、第三方團體運營模式

　　聘用有經(jīng)驗的第三方團隊對園區(qū)進行經(jīng)營，實現(xiàn)政企分開、市場化運作，構建現(xiàn)代企業(yè)管理制度。該模式以市場為導向，可以準確地把握市場及物流業(yè)發(fā)展最新趨勢，制定合理的運營策略與發(fā)展機制，并能夠有效協(xié)調(diào)入駐企業(yè)與政府之間的關系。

　　國內(nèi)物流園區(qū)的管理以管委會模式為主，特別是在物流園區(qū)的起步階段，采用管委會模式對于有效協(xié)調(diào)政府各部門之間的關系，推動園區(qū)的落地具有重要意義。隨著物流業(yè)的發(fā)展和物流管理理念的變革，智慧物流園區(qū)的發(fā)展正在深刻影響物流園區(qū)的運營與管理，特別是在物流網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)時代，迫切需要引入具有豐富管理經(jīng)驗的團隊來負責園區(qū)運營管理，依托于信息技術及管理技術創(chuàng)新，推動物流園區(qū)的管理向智慧化、精細化方向轉(zhuǎn)變。

　　四、國企投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)對策及建議

　　1、把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境與市場需求

　　主要包括對全國層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面及本地層面的政策文件的領會；對總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀、結構、特點、問題、趨勢等情況的調(diào)研；對當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結構的分析，包括了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa(chǎn)業(yè)的構成、支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布、當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、未來規(guī)劃等內(nèi)容。

　　市場方面需要具體分析當?shù)匚锪餍枨?。如果是產(chǎn)地物流，需要明確主要企業(yè)和主要產(chǎn)品。如果是銷地物流，需要明確需求企業(yè)（消費者）、主要需求以及需求量。如果是中轉(zhuǎn)地物流，需要本地的相關物流集散設施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求。

　　2、進行詳實的實地市場調(diào)研

　　考察宏觀市場需求后，還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。物流園區(qū)項目的實地調(diào)研。

　　一是調(diào)研周邊主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標、功能布局、未來規(guī)劃，入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。

　　二是調(diào)研周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)，調(diào)研已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，供項目決策參考。

　　三是調(diào)研潛在客戶需求，具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。

　　3、分析項目地的區(qū)位交通情況

　　一是區(qū)位優(yōu)勢環(huán)境，具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市）、目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢、人口規(guī)模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬。微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況，即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。

　　二是交通優(yōu)勢情況，根據(jù)項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析，包括公路、鐵路、港口和機場的情況。

　　4、制定戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設計

　　一是確定具體的戰(zhàn)略定位，即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。要具體化，市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、品牌定位等。

　　二是確定主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。物流園區(qū)項目的主要功能包括辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務等。需要確定各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術指標以及相互關系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐，平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。功能區(qū)的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務互動和效率優(yōu)化。

　　三是制定具體的規(guī)劃設計方案，包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部）、道路規(guī)劃（人車分流）、景觀綠化等。具體規(guī)劃設計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術需要。

　　5、明確項目的開發(fā)和盈利模式

　　物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入；而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務。因此，確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式，才能形成園區(qū)建設與運營的良性發(fā)展。

　　一是在土地規(guī)劃上，明確土地性質(zhì)，協(xié)商土地價格，確定規(guī)劃條件。

　　二是確定開發(fā)原則。正因為物流園區(qū)項目占地面積大、建設周期長，而且招商、培育市場也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為“統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理”。

　　三是因地制宜經(jīng)營模式，包括全部持有出租，全部銷售，租售結合。

　　四是確定項目后期運營的收入結構，除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務需要），信息服務、金融服務收入（為入駐企業(yè)和相關企業(yè)提供），以及其他收入。

　　6、做好項目的后期運營管理

　　物流園區(qū)項目的成功，市場調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，就是要“1+1+1”，即建設一個體系：園區(qū)公共服務體系，搭建一個平臺：物流信息服務平臺，打通一個鏈條：供應鏈金融。

　　在園區(qū)公共服務體系上，一是專業(yè)性物業(yè)管理服務。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。

　　包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。三是企業(yè)管理服務。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務；也可以推薦社會機構長期合作。四是業(yè)務整合服務。為入駐企業(yè)提供業(yè)務信息，提供輔助性業(yè)務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務成長。

　　物流信息服務平臺包括兩方面，一個是外部的公共信息服務；另一個就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設業(yè)務管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。

　　針對供應鏈金融服務鏈條，物流金融服務包括貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質(zhì)押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。拿倉單質(zhì)押來說，單個物流企業(yè)做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區(qū)做，最低為50%，有的甚至高達70%。

　　7、獲得政府相關扶持政策

　　物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。

　　一是國家產(chǎn)業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)項目在當?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。一是可以順暢解決土地指標，再就是向當?shù)卣蛧矣嘘P部門申請扶持資金。

　　二是當?shù)卣木唧w有關政策，包括土地政策、規(guī)費政策、稅收政策、其他政策，如政府代辦項目手續(xù)、行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關企業(yè)進駐，便于招商）以及實際的財政資金支持等。

　　8、智慧物流園區(qū)發(fā)展

　　一是注重基礎設施建設，形成基于平臺的信息集成模式。通過互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)實時感知園區(qū)作業(yè)信息，輔助管理人員對異常環(huán)節(jié)的精準監(jiān)控；通過搭建一站式服務的操作平臺，高效集成園區(qū)企業(yè)、公眾需要、政府部門等多方主體需求和業(yè)務數(shù)據(jù)，有效支持物流業(yè)務各環(huán)節(jié)信息及時對流，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)集成化、業(yè)務辦理流程化和監(jiān)管智能化，提高物流信息化水平和服務能力。

　　二是注重引入先進信息技術，實現(xiàn)園區(qū)運作智能化和決策智慧化。機器人、無人機等人工智能技術的引入，有效推進物流手段的機械化、信息化和自動化;智慧物流園區(qū)管理系統(tǒng)的運用，實現(xiàn)了倉儲、包裝、配送等環(huán)節(jié)的智能化管理，推動園區(qū)智能化運作。同時，大數(shù)據(jù)、云計算等技術能夠進一步挖掘物流、商流、信息流和資金流的潛在價值，通過深度的數(shù)據(jù)分析，輔助執(zhí)行層效率的優(yōu)化和作業(yè)質(zhì)量的提升。

　　三是注重園區(qū)企業(yè)的協(xié)同運作，促進資源共享，優(yōu)化資源配置。智慧物流園區(qū)對園區(qū)企業(yè)、設備、人員、數(shù)據(jù)、作業(yè)方式等進行統(tǒng)一的調(diào)度安排，推動園區(qū)企業(yè)間的信息共享。通過充分運用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術，將單個企業(yè)不能或不愿完成的需求進行匯集整理，形成有吸引力的業(yè)務需求，積極調(diào)動園區(qū)倉儲、運輸、配送等各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)之間的聯(lián)結與協(xié)調(diào)合作，提高資源的使用效率。

　　四是注重園區(qū)整體的全程可視，打造智慧物流生態(tài)圈。完善的信息基礎設施和先進的信息技術為園區(qū)的全程可視管理提供硬件支撐。智慧物流園區(qū)依托信息系統(tǒng)，方便園區(qū)各主體能夠?qū)ψ陨順I(yè)務數(shù)據(jù)和作業(yè)運轉(zhuǎn)流程進行一體化跟蹤監(jiān)管和全程追溯分析，對園區(qū)資源進行統(tǒng)一透明的管理。將新的技術、管理手段、管理平臺與園區(qū)結合在一起，逐步形成智慧化產(chǎn)業(yè)格局，打造智慧物流生態(tài)圈。