【編者按】目前我國物流業(yè)的發(fā)展仍處于初級階段，非常需要采用物流園區(qū)這種形式對現(xiàn)有物流資源和物流企業(yè)進行整合。物流園具有跨行業(yè)、跨地區(qū)、多功能、多層次的屬性，規(guī)范管理有利于發(fā)展物流園區(qū)的建設，客觀上需要政府通過科學規(guī)劃，促進園區(qū)更好的健康發(fā)展。

　　物流園具有跨行業(yè)、跨地區(qū)、多功能、多層次的屬性，規(guī)范管理有利于發(fā)展物流園區(qū)的建設，客觀上需要政府通過科學規(guī)劃，組織制定區(qū)域物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，宏觀整合企業(yè)資源、優(yōu)化工業(yè)布局，實現(xiàn)物流園區(qū)的規(guī)模效益、集聚效應，促進園區(qū)更好的健康發(fā)展。

　　1、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，影響區(qū)域合理布局

　　目前，各級政府積極參與推動物流園區(qū)建設。在政府規(guī)劃推動建設的物流園區(qū)中，通過省級政府審批的占32%；地市級政府審批的占59%；區(qū)縣級政府審批的占9%。地市、區(qū)縣一級政府審批建設的園區(qū)數(shù)量占比較高，該現(xiàn)象值得關注。

　　由于省級以下政府在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的全局和大局方面關注相對弱一些，容易偏重地方發(fā)展，所以很有可能會造成同一地區(qū)或小區(qū)域范圍內(nèi)有多個園區(qū)存在，同時各地政府也會出臺不同的優(yōu)惠政策吸引建設投資，可能導致一些不良競爭出現(xiàn)。

　　從全國商貿(mào)物流的宏觀角度看，我國物流園區(qū)的布局與規(guī)劃還存在著一定的不科學性。在節(jié)點的設置、資源的聯(lián)絡與調(diào)配、重點戰(zhàn)略物資與應急物資的儲備等多個方面沒有形成整體的規(guī)劃，造成區(qū)域物流園區(qū)之間缺乏聯(lián)系、各自為政，難以較好地適應國家整體物流布局的需要和滿足企業(yè)供應鏈運作的需求，造成資源浪費、銜接不暢、配置不平衡。

　　2、戰(zhàn)略定位不明確，導致發(fā)展不理想

　　物流園區(qū)的建設必須以市場需求為導向。調(diào)查表明，存在多種因素影響物流園區(qū)發(fā)展。首先，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平是物流園區(qū)建設和運營要考慮的重要因素。其次，科學選址對物流園區(qū)的運營很重要。交通便利、鄰近交通樞紐是一個重要的條件，同時為工業(yè)園區(qū)或現(xiàn)貨市場提供配套服務的物流園區(qū)往往有很好的市場基礎，發(fā)展會比較順利；第三，區(qū)域范圍內(nèi)的物流企業(yè)群體的規(guī)模和服務能力對物流園區(qū)的招商和運營也會產(chǎn)生重要影響。影響企業(yè)入駐物流園區(qū)的主要原因中，依據(jù)選擇頻度依次是本地物流企業(yè)發(fā)展不具規(guī)模，離市中心太遠，人員上班不方便，遷入費用昂貴，配套設施太差，租金太貴以及管理水平落后。

　　部分物流園區(qū)在規(guī)劃建設時缺乏明確的戰(zhàn)略定位，造成了物流園區(qū)招商引資困難，影響了園區(qū)整體效益的發(fā)揮。目前，規(guī)劃不充分和戰(zhàn)略定位不明確兩項因素是很多物流園區(qū)規(guī)劃建設和發(fā)展過程中遇到的最大阻力。

　　3、土地問題成為物流園區(qū)發(fā)展瓶頸

　　調(diào)查顯示，土地問題成為制約我國物流園區(qū)發(fā)展的瓶頸問題。土地政策是園區(qū)最希望得到的優(yōu)惠政策，這一現(xiàn)象在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)尤為突出。調(diào)查顯示，有41%的物流園區(qū)認為現(xiàn)行的土地政策限制了物流園區(qū)的發(fā)展。很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩，部分項目不能如期開工；后續(xù)土地儲備不足，影響遠期規(guī)劃和發(fā)展。

　　隨著我國土地政策的調(diào)整，和土地相關的各種成本均有明顯提升，導致物流園區(qū)的發(fā)展過程中經(jīng)營成本不斷增高。我國部分一線城市（上海、深圳等）物流用地地價已達60~100萬元/畝，導致物流園區(qū)固定資產(chǎn)投資成本大幅度上升，大幅度加大了企業(yè)的運營成本。

　　4、服務意識和經(jīng)營管理決定園區(qū)長遠發(fā)展

　　企業(yè)的入駐是衡量一個園區(qū)運營狀態(tài)好壞的重要指標。在企業(yè)進駐物流園區(qū)的原因中，依據(jù)選擇頻數(shù)依次是交通方便，配套設施齊全，服務質量高，園區(qū)品牌好，交易條件好，優(yōu)惠條件，租金便宜。由此可見，物流園區(qū)的服務能力和服務意識對園區(qū)生存和發(fā)展起著非常的重要作用。

　　一些園區(qū)將招商重點放在與園區(qū)發(fā)展思路一致的高端、品牌客戶上，逐漸淘汰小、亂、差業(yè)戶，提高公司品牌形象和利潤升值空間。同時，通過轉變新的經(jīng)營和服務模式，對園區(qū)客戶資源進行整合開發(fā)，拓展新業(yè)務（如控貨融資等），建立服務標準，提高物流綜合服務水平，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益。

　　相比之下，部分物流園區(qū)的服務內(nèi)容單一，其所提供的服務局限于庫房貨場出租和物流設備租賃，不能滿足客戶差異化的需求，不能對入駐園區(qū)企業(yè)的運作提供各種支持性配套服務，整個園區(qū)難以為客戶提供高附加值的物流服務，導致物流園區(qū)招商不力、入駐不佳、客戶留不住、效益不好。

　　5、綜合性大型商貿(mào)物流中

　　心，是將來的發(fā)展方向和趨勢

　　未來大型物流園區(qū)一般都具有廣泛復雜的綜合功能，除了一般的物流功能以外，還將具有商品博覽功能、信息發(fā)布、技術服務功能、商品交易功能等多項功能，具有綜合集約性、獨立專業(yè)性和公共平臺性等顯著特征。因此未來集商品集散、物流管理為一體的綜合大型商貿(mào)物流中心的出現(xiàn)，不但是物流中心的發(fā)展方向，也給商貿(mào)物流園的發(fā)展指明了道路。

　　總而言之，物流園區(qū)是一種發(fā)展模式，是一個空間概念，是一個高標準的物流節(jié)點，是現(xiàn)代物流的表現(xiàn)形式。目前我國物流業(yè)的發(fā)展仍處于初級階段，非常需要采用物流園區(qū)這種形式對現(xiàn)有物流資源和物流企業(yè)進行整合。另外，來自區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需求、改善城市環(huán)境的需求以及入世后面臨的機遇和挑戰(zhàn)也都成為了發(fā)展物流園區(qū)的必然因素。大力發(fā)展物流園區(qū)將成為我國物流業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢，成為政府和企業(yè)共同促進物流發(fā)展的最佳切入點和結合點。