世邦魏理仕發(fā)布的物流地產(chǎn)投資指南指出，目前中國現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠(yuǎn)落后于需求，因此未來發(fā)展空間龐大，一線城市中的上海以及成都是當(dāng)前中國物流地產(chǎn)的最佳投資目的地。

　　該報(bào)告披露數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，在中國的九家主要物流開發(fā)商非自用高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。而美國高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量約3.7億平米，人均面積達(dá)1.17平米。

　　為此，世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部中國區(qū)高級(jí)董事羅瑾表示，“由于供需缺口較大，物流物業(yè)市場依舊是資本追逐的熱點(diǎn)領(lǐng)域。我們預(yù)計(jì)在內(nèi)外資巨頭的推動(dòng)下，國內(nèi)物流地產(chǎn)市場將迎來更加蓬勃發(fā)展的春天?！?

　　而世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉表示，中國物流地產(chǎn)已基本形成以普洛斯(GLPL.SI)為首的競爭版圖。在融資渠道相對(duì)單一的中國市場，后來者若想打破物流地產(chǎn)的競爭格局將任重而道遠(yuǎn)。

　　中國物流地產(chǎn)發(fā)展空間龐大，上海與成都為最佳投資目的地，產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施的推進(jìn)、國際物流大通道的建立，以及跨區(qū)域的物流網(wǎng)絡(luò)布局都將成為帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)需求持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。

　　近年來，政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下降城市工業(yè)用地指標(biāo)，在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。過去十年間，物流地產(chǎn)在中國經(jīng)歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠(yuǎn)仍落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華九家主要物流開發(fā)商非自用高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2,000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。

　　中國物流地產(chǎn)的現(xiàn)狀決定優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施將備受關(guān)注，在此背景下，世邦魏理仕特別發(fā)布《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》，重點(diǎn)分析了中國17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉總結(jié)：一線城市(尤其是上海)以及成都是當(dāng)前中國物流地產(chǎn)的最佳投資目的地;中國物流地產(chǎn)已基本形成以普洛斯為首的競爭版圖，在融資渠道相對(duì)單一的中國市場，后來者若想打破物流地產(chǎn)的競爭格局將任重而道遠(yuǎn)。

　　世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部中國區(qū)高級(jí)董事羅瑾表示：“由于供需缺口較大，物流物業(yè)市場依舊是資本追逐的熱點(diǎn)領(lǐng)域。近來，機(jī)構(gòu)投資者與大型物流開發(fā)商合作的案例不斷增多，如GAW Capital Partners和維龍成立合資公司;繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元;萬科(專題閱讀)也于同期聯(lián)手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國物流市場。我們預(yù)計(jì)在內(nèi)外資巨頭的推動(dòng)下，國內(nèi)物流地產(chǎn)市場將迎來更加蓬勃發(fā)展的春天?！?

　　17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)的收益風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　上海：供需兩旺 交投活躍

　　在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的大背景下，便利的交通網(wǎng)絡(luò)和龐大的內(nèi)需支撐著上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點(diǎn)城市。目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。截止至2015年第二季度，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)存量達(dá)375萬平方米，市場整體空置率為9.1%。

　　在需求端，上海對(duì)于優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)的需求更趨多元化，旺盛的需求推動(dòng)上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場的租金穩(wěn)步上漲，過去五年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場的租金年復(fù)合增長率達(dá)5.8%。同時(shí)，上海也是全國大宗物流交易市場最為活躍的城市，在2011-2014年間，上海錄得了八宗物流倉儲(chǔ)物業(yè)大宗交易，總額達(dá)42億元，是其他一線城市總和的將近四倍。

　　2015年下半年上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市預(yù)計(jì)場將有超80萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫入市，其中一半的新增供應(yīng)位于浦東新區(qū)的外高橋、浦東機(jī)場和洋山陸域三個(gè)區(qū)域，而另一半則主要分布在浦西的寶山和青浦。鑒于目前這些區(qū)域的空置率水平普遍較低，預(yù)計(jì)下半年新項(xiàng)目的上市將刺激市場成交量的上升。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)開發(fā)商將推出更多優(yōu)惠手段來吸引租戶以應(yīng)對(duì)更為激烈的競爭。

　　其他一線城市：供應(yīng)緊俏 需求外溢

　　作為中國的首都和政治經(jīng)濟(jì)文化中心，北京良好的經(jīng)濟(jì)基本面以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施為物流地產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)，依托于兩千萬人口的城市規(guī)模及發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，整體物流需求由消費(fèi)品及電商類客戶主導(dǎo)。而廣州及深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來自制造業(yè)的物流需求;此外，作為全球最大的城市帶 ，珠三角龐大的人口規(guī)模亦刺激了來自電商及第三方物流的蓬勃需求。

　　工業(yè)土地供應(yīng)缺口在上述城市一向比較突出。以北京為例，2014年全年北京錄得45宗工業(yè)土地成交，僅為2010-2013年均值的四成。鑒于供應(yīng)緊俏，部分專業(yè)物流開發(fā)商將目光投向了價(jià)格更為合理、投資機(jī)會(huì)更多的周邊城市，如北京周邊的廊坊、武清，廣深周邊的佛山、東莞、惠州等。此外，我們亦觀察到物流開發(fā)商及機(jī)構(gòu)投資者通過購置二手物業(yè)或土地進(jìn)行投資。如2013年6月 Redwood 通過資產(chǎn)收購購置了北京通州配送中心，2014年3月 GLP 購買了北京空港物流園的富達(dá)來信托旗下的北京物流園。

　　一線城市工業(yè)土地供應(yīng)缺口較大

　　2015年國土部擬出臺(tái)政策剛性約束新增建設(shè)土地供應(yīng)，特大城市未來城市建設(shè)用地供應(yīng)將更多關(guān)注與盤活存量為主。展望未來，北京、廣州、深圳的物流設(shè)施市場將呈現(xiàn)物流倉儲(chǔ)設(shè)施優(yōu)化升級(jí)、跨境電商租戶活躍度上升，及需求外溢至周邊城市這三大趨勢(shì)。

　　成都：區(qū)域樞紐中心地位支撐物流市場發(fā)展

　　受益于西部大開發(fā)戰(zhàn)略，過去十年成都的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。在物流方面，根據(jù)2015年4月份發(fā)布的《四川省物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃(2015-2020年)》，四川省將形成“一核、五極、多點(diǎn)”的物流空間布局。成都作為最重要的“一核”，依托全國第四大航空樞紐雙流機(jī)場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易大通道，其區(qū)域性的物流樞紐中心地位正日益顯現(xiàn)。

　　截至2015年上半年，成都優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流市場總存量達(dá)124萬平方米，市場整體空置率為17.2%。目前，成都市場高標(biāo)庫主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。需求端方面，零售商、電商、第三方物流和汽車及零配件行業(yè)是成都優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)去化的主要來源。伴隨持續(xù)活躍的市場需求，成都高標(biāo)庫的未來新增供應(yīng)仍將保持充沛。

　　綜上所述，產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施的推進(jìn)、國際物流大通道的建立以及跨區(qū)域的物流網(wǎng)絡(luò)布局都將成為帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)需求持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。因此，成都的物流倉儲(chǔ)市場仍將迎來一段可持續(xù)發(fā)展的黃金時(shí)期。