對(duì)于探頭張望的新兵和浸淫多年的物流開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，普洛斯是不得不提的行業(yè)標(biāo)桿。近日，樂(lè)居記者專(zhuān)訪普洛斯中國(guó)區(qū)總裁楊傳德，聽(tīng)他暢談普洛斯的成功之道。

　　物流地產(chǎn)突然間成為一個(gè)熱門(mén)行業(yè)，大家都想來(lái)分一杯羹。對(duì)于探頭張望的新兵和浸淫多年的物流開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，普洛斯是不得不提的行業(yè)標(biāo)桿。 　

　　作為全球領(lǐng)先、亞洲最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商，自從2003年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，普洛斯就牢牢占據(jù)著市場(chǎng)第一的寶座。為什么普洛斯成為了行業(yè)老大？ 　

　　居然是以下關(guān)鍵詞：本土化，外企普洛斯的管理團(tuán)隊(duì)基本上都是了解中國(guó)市場(chǎng)的中國(guó)人。確定好本土化戰(zhàn)略以后，普洛斯在進(jìn)入中國(guó)的10年里快速將規(guī)模做大，拉開(kāi)了和同行之間的差距。

　　其次，普洛斯將自身的角色定位為“資源整合者”，而非單純地“出租倉(cāng)庫(kù)”，將客戶、投資人、政府、合作伙伴，都聚集在自己創(chuàng)造的增值服務(wù)平臺(tái)。這一點(diǎn)能產(chǎn)生什么樣的效用？首先是客戶的黏度因此增加，其次，是推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這是各地政府非常歡迎的。

　　以上只是普洛斯的“物流心經(jīng)”的一招半式。近日，樂(lè)居記者專(zhuān)訪普洛斯中國(guó)區(qū)總裁楊傳德，聽(tīng)他暢談普洛斯的成功之道，以及行業(yè)老大是如何看待中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的巨大市場(chǎng)。

　　記者：普洛斯在中國(guó)市場(chǎng)做到這么成功，靠的是什么？

　　楊傳德：我們是2003年進(jìn)入中國(guó)的，從第一天開(kāi)始我們就選擇了本地化的戰(zhàn)略，這是最關(guān)鍵的因素。很多外資企業(yè)不太懂中國(guó)，覺(jué)得這個(gè)也是風(fēng)險(xiǎn)，那個(gè)也是風(fēng)險(xiǎn)，可我們看到的是各種各樣的機(jī)會(huì)。有了對(duì)市場(chǎng)更深層次的了解，做出來(lái)的決策讓我們把握住了市場(chǎng)機(jī)遇。進(jìn)入中國(guó)后我們也理解到兩件事：第一是我們要發(fā)展這個(gè)行業(yè)，把這個(gè)行業(yè)做大、把標(biāo)準(zhǔn)做起來(lái)；第二是要領(lǐng)導(dǎo)這個(gè)行業(yè)，我們必須把關(guān)鍵的資源（如土地、客戶）做強(qiáng)、做大，把規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)做出來(lái)。規(guī)模擴(kuò)大以后，普洛斯的優(yōu)勢(shì)很快就突顯出來(lái)，這個(gè)行業(yè)是需要規(guī)模來(lái)支撐的。另外就是要選對(duì)方向。我們剛進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候，中國(guó)是以出口為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，可是我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研究，看到了內(nèi)需市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，因此?006年開(kāi)始，我們的布局重點(diǎn)就轉(zhuǎn)向以服務(wù)內(nèi)需市場(chǎng)。事實(shí)證明，我們的決策是正確的。有了規(guī)模，選對(duì)了方向，很多事情就水到渠成了?！　?

　　記者：您說(shuō)的本土化主要體現(xiàn)在哪些方面？ 　

　　楊傳德：我們做物流基礎(chǔ)設(shè)施，有些人可能會(huì)有誤解，覺(jué)得“不就是蓋個(gè)倉(cāng)庫(kù)出租嘛”，這絕對(duì)不是這么簡(jiǎn)單。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)只是我們服務(wù)的載體，我們是一個(gè)“資源整合者”，我們主要的業(yè)務(wù)是集中在運(yùn)營(yíng)管理和為客戶提供增值的服務(wù)上面。說(shuō)到本土化，是體現(xiàn)在很多方面的。例如，我們的管理團(tuán)隊(duì)，基本上都是了解中國(guó)的中國(guó)人，甚至說(shuō)是了解市場(chǎng)的當(dāng)?shù)厝?。我們的客戶?jīng)理，不但有本地的經(jīng)驗(yàn)，更重要的是了解客戶的需求，這樣在為客戶服務(wù)的時(shí)候，就能夠從客戶的立場(chǎng)出發(fā)，為客戶制定優(yōu)化的倉(cāng)儲(chǔ)解決方案，幫助客戶在提高物流效率的同時(shí)，最大限度地節(jié)約物流成本。此外，普洛斯已經(jīng)把資源與服務(wù)系統(tǒng)化了，不是只靠某一個(gè)客戶經(jīng)理，而是依靠整個(gè)團(tuán)隊(duì)、資源、平臺(tái)來(lái)拓展我們的業(yè)務(wù)及服務(wù)我們的客戶。

　　記者：普洛斯進(jìn)入了34個(gè)城市，你們選擇入駐城市的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　楊傳德：從2006、2007年開(kāi)始，我們戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)向內(nèi)需市場(chǎng)后，主要在省會(huì)城市、樞紐城市進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)布局，我們會(huì)考察所選的市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消費(fèi)水平、人口結(jié)構(gòu)等諸多方面。我們自己有一套專(zhuān)業(yè)的分析方法和甄選標(biāo)準(zhǔn)，例如我們會(huì)將“要進(jìn)入的新興市場(chǎng)”與我們“已進(jìn)入的成熟市場(chǎng)”進(jìn)行分析、比對(duì)和預(yù)測(cè)。此外，我們也會(huì)借由我們的客戶資源來(lái)了解一個(gè)新興市場(chǎng)。

　　記者：你們?cè)谥袊?guó)市場(chǎng)的占有率是多少？

　　楊傳德：中國(guó)的物流基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)發(fā)展空間很大，因此普洛斯把中國(guó)看成是一個(gè)很重要的市場(chǎng)。但外界所傳言的普洛斯占的份額很大，其實(shí)是存在誤解的

　　根據(jù)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)2012年的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)的總體量是6.98億平方米，但截至2013年底，12家主要的全國(guó)性物流專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約僅有1300多萬(wàn)平方米，占不到2%。在現(xiàn)代物流設(shè)施的1300多萬(wàn)平方米里面，普洛斯占了大概50%左右，但是我們不認(rèn)為這個(gè)數(shù)字會(huì)一直保持在50%，因?yàn)槭袌?chǎng)會(huì)不斷的變大，我們的份額相對(duì)會(huì)降下來(lái)，這是一個(gè)很正常的事情。這個(gè)市場(chǎng)太大了，現(xiàn)代物流設(shè)施這塊在整個(gè)物流市場(chǎng)的體量里面是很小的一部分，因此，我們的市場(chǎng)占有率沒(méi)有外界傳言的那么高。

　　記者：你們旗下的物流園區(qū)的出租率平均保持在什么樣的水平？

　　楊傳德：普洛斯已建成物流園區(qū)的穩(wěn)定出租率一直都保持在90%以上，而且我們每年還差不多新開(kāi)發(fā)200到300萬(wàn)平方米，這就說(shuō)明我們的運(yùn)營(yíng)能力很強(qiáng)?，F(xiàn)在我們每年增長(zhǎng)的量差不多是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)發(fā)總量。

　　記者：以前的客戶主要是第三方物流，現(xiàn)在電商的比重是不是越來(lái)越大？ 　

　　楊傳德：我們客戶中租賃面積最大的還是第三方物流行業(yè)類(lèi)的客戶，大概占了一半以上。如果按照行業(yè)劃分的話，電商大概占了25%，2009年的時(shí)候電商只占3%。同時(shí)要想理解，從2009年到現(xiàn)在，我們的已完工物業(yè)的總面積也翻了三、四倍，這樣算下來(lái)可見(jiàn)電商行業(yè)客戶的增長(zhǎng)速度非?？?。電商的發(fā)展拉動(dòng)了快遞行業(yè)，2010年之前快遞行業(yè)與我們公司基本沒(méi)有合作，現(xiàn)在快遞行業(yè)客戶的租賃面積大概占10%左右，增長(zhǎng)也非?？?。主要的快遞行業(yè)領(lǐng)先者都是我們的客戶。

　　記者：業(yè)內(nèi)都說(shuō)你們的基金管理很好，有什么經(jīng)驗(yàn)可以分享？

　　楊傳德：普洛斯整個(gè)集團(tuán)大概有7、8只基金，主要在日本和巴西。在中國(guó)，我們2013年11月成立了一個(gè)基金，這只總投資30億美元的開(kāi)發(fā)基金是用于在中國(guó)開(kāi)發(fā)物流基礎(chǔ)設(shè)施的。我認(rèn)為，基金的成功與否，本質(zhì)上除了有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的基金管理團(tuán)隊(duì)外，更重要的是要擁有一個(gè)強(qiáng)而有力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這也是全球知名的機(jī)構(gòu)投資人愿意投資普洛斯的原因。

　　記者：一些地方政府更愿意把土地給那些帶來(lái)更多的稅收和工作機(jī)會(huì)的企業(yè)，這種情況下你們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？

　　楊傳德：這個(gè)現(xiàn)象我們很早就已意識(shí)到，因此我們?cè)缭趲啄昵熬鸵褑?dòng)搭建了很多不同的增值平臺(tái)，能幫助地方政府創(chuàng)造效益、發(fā)展與聚集產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)造稅收、解決就業(yè)，包括我們的工業(yè)平臺(tái)、日本產(chǎn)業(yè)園，總體解決方案平臺(tái)（TotalSolution）等，我們還會(huì)持續(xù)的創(chuàng)造更多增值平臺(tái)為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造效益。

　　記者：你一直講中國(guó)的物流市場(chǎng)是巨大的，這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀是怎樣的？

　　楊傳德：普洛斯一直把自己定位和努力成為行業(yè)資源的整合者，我們希望將客戶、投資人、政府、合作伙伴，都聚集在普洛斯這個(gè)平臺(tái)上。不僅是產(chǎn)生“加法效應(yīng)”，而是產(chǎn)生“乘法效應(yīng)”。普洛斯在中國(guó)十多年的發(fā)展中，搭建了一個(gè)有規(guī)模的實(shí)體平臺(tái)，以這個(gè)實(shí)體平臺(tái)為載體，我們可以創(chuàng)造非常多的增值服務(wù)，從而增強(qiáng)客戶的黏度，并為我們平臺(tái)上的伙伴們創(chuàng)造價(jià)值。未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)許多整合并且會(huì)產(chǎn)生大者恒大的局面。

　　記者：大家都想在物流地產(chǎn)市場(chǎng)分這一杯羹，是否是看中了它的高回報(bào)？

　　楊傳德：說(shuō)實(shí)話，我們這個(gè)行業(yè)從來(lái)不是一個(gè)暴利的行業(yè)，它是一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的行業(yè)，這也是為什么以往在中國(guó)沒(méi)人關(guān)心或想進(jìn)入。確實(shí)現(xiàn)在有些資金進(jìn)入，因?yàn)橄噍^住宅的限購(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)較低的投資回報(bào)率，物流看似比較吸引人。但是我們這個(gè)行業(yè)是非常重運(yùn)營(yíng)能力和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的，不是單單拿地把設(shè)施建成就了事的。倉(cāng)庫(kù)其實(shí)是最容易建造的建筑體型，但是為什么有許多同行的倉(cāng)庫(kù)建成后利用率非常低，無(wú)法創(chuàng)造效益，這可以說(shuō)明一些問(wèn)題。