物流中心的選址與規(guī)劃建設(shè)是一個很龐大的課題，如果想通過一篇文章講述清楚是根本不可能的。本期專題我們只是就此課題的一個局部進(jìn)行探討，更多關(guān)注倉庫（或物流中心）建筑本身，從建筑學(xué)的角度來探討這個問題，而刻意忽略物流中心內(nèi)部運(yùn)作等其他因素，聚焦才能清楚。

　　此次我們采訪了普洛斯投資管理（中國）有限公司設(shè)計總監(jiān)陶蓉女士。普洛斯是全球知名的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，在中國的33個城市擁有并管理著109個綜合性園區(qū)，該公司通過標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施開發(fā)、定制物流中心等方式，為眾多制造商、零售商、第三方物流公司等提供服務(wù)。陶蓉女士自2005年加入普洛斯，始終從事和致力于物流地產(chǎn)的設(shè)計和研發(fā)工作，擁有豐富的倉儲地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。

　　記者：物流中心（倉庫）是具有特定功能的建筑，設(shè)計規(guī)劃這類建筑有什么樣的原則？需要考慮哪些因素？

　　陶蓉：要做好物流倉儲設(shè)施規(guī)劃，首先要明確規(guī)劃的目的，即,考慮我們要建設(shè)一個什么樣的物流園區(qū)，要為什么樣的客戶服務(wù)，并結(jié)合本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點和資源條件，確定物流規(guī)劃的方向。

　　當(dāng)然，建設(shè)物流地產(chǎn)要考慮本地區(qū)的區(qū)位條件和交通條件。在物流中心設(shè)計之初就要對其有準(zhǔn)確定位，要建設(shè)一個怎樣的物流中心，物流中心的服務(wù)覆蓋范圍有多大，交通運(yùn)輸是如何實現(xiàn)的，是依靠公路、鐵路、水運(yùn)還是航空；它是保稅倉、監(jiān)管倉、普通倉還是配送中心——由于不同倉庫的操作流程及要求都不一樣，直接影響到倉庫的設(shè)計規(guī)劃。例如，港口的倉庫通常存放的都是大宗貨物，就要多考慮留有一些區(qū)域供集裝箱的堆放，收貨的平臺也相對較寬——6米左右。對于空港的倉庫，存放的貨物大部分屬于高附加值的產(chǎn)品，周轉(zhuǎn)也較快，進(jìn)出車輛也比較多，多數(shù)要設(shè)置收貨平臺，其寬度就相對較小，一般4.5米即可。而鐵路一般需要與公路運(yùn)輸銜接，就要多考慮聯(lián)運(yùn)方式及交通組織方式。

　　記者：剛才您是從比較宏觀的層面談了物流中心的規(guī)劃設(shè)計。如果從庫房建筑本身，從項目具體運(yùn)作的角度來說，在規(guī)劃設(shè)計時要考慮哪些因素？

　　陶蓉：這是一個很好的問題。我們在一個地區(qū)做物流倉儲設(shè)施的建設(shè)和開發(fā)，不可能像在一張白紙上描繪藍(lán)圖，可以完全按照我們的設(shè)想去做，而是要考慮更多的實際限制條件。而怎樣在這些限制條件下設(shè)計和規(guī)劃好一個物流中心，更能夠體現(xiàn)出設(shè)計的藝術(shù)水平。

　　首先我要強(qiáng)調(diào)，在規(guī)劃設(shè)計一個物流中心最初，對規(guī)劃地塊現(xiàn)況的了解是十分重要和必要的，因為地塊條件對初期的規(guī)劃設(shè)計及投資測算都有很大影響。我可以列舉一些情況來具體說明：

　　1.在規(guī)劃地塊上有需要保留的建筑物：有些帶有收購性質(zhì)的地塊上存有不拆留用的建筑物，必須清楚留用建筑物的大小和位置。這樣我們才能夠在設(shè)計中考慮這些因素，更好保護(hù)或利用這些建筑物，而且有可能在收購地塊的談判中獲得更多優(yōu)惠。

　　2.高壓線：有些待開發(fā)的地塊可能會有高壓線存在，在高壓線的近旁不容許存在建筑物，因此高壓線近旁的地面不能使用。開發(fā)方可以要求在要收購的地塊中扣除高壓線周邊不能使用的面積。

　　3.溝渠：有的地塊中有溝渠通過，對投資者來說，未來是取消還是保留都對規(guī)劃有重要影響，要通盤考慮。

　　4.鐵路：有的地塊中有鐵路通過，在考察初期我們就應(yīng)該了解鐵路是否可以利用。如果不能利用，可以要求拆除鐵路或扣除鐵路所占面積；如果可以利用，規(guī)劃中就可以考慮公鐵聯(lián)運(yùn)的運(yùn)輸操作方式。

　　5.市政保留道路：有的大地塊中含有預(yù)留作為將來公用道路的面積，在設(shè)計規(guī)劃之前要明確，并按照要求預(yù)留道路面積。

　　其次，我們在做設(shè)計規(guī)劃時要時刻有成本意識，因為不同的設(shè)計規(guī)劃對建設(shè)成本的影響是很大的。因此，要了解地塊的位置和地勢甚至近期使用歷史，因為這對方案設(shè)計和投資估算都是十分重要的。

　　在一般的物流地產(chǎn)投資中，我們常會遇到以下一些情況：

　　一是坡地：處于坡地上的地要整平，土方工程量很大。如果在土地收購時當(dāng)?shù)卣兄Z進(jìn)行土地平整，則土方費(fèi)用由政府承擔(dān)，否則土地購買者要考慮這筆費(fèi)用。有的地塊面積很大，并且標(biāo)高有很大差異。完全將這樣的地塊整平為一個高度是不可能的，因此方案設(shè)計可以將這個地塊按照不同區(qū)域分成不同高度的臺階，分別建造。

　　二是河道和海濱：有些地塊地基較好，房屋可直接設(shè)計淺埋的獨立基礎(chǔ)，倉庫地坪直接做在土地上；而河道和海濱地塊通常地基軟弱，不但柱基要考慮樁基的形式，倉庫地坪也要做成架空地板。這兩者之間用在房屋基礎(chǔ)上的費(fèi)用相差很大，因此在設(shè)計之初就要考慮。

　　第三，對基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的了解也是在規(guī)劃設(shè)計中需要考慮的：基礎(chǔ)設(shè)施配套即所謂的三通一平，或說五通一平，或說九通一平?；A(chǔ)設(shè)施的配套情況對投資測算具有重要意義，對方案設(shè)計也有影響。比如場地平整，如前所說，有些地塊土方工程量很大，如坡地和含有魚塘、深坑的土地，如果土地平整由客戶來做，將會大大增加成本。如果當(dāng)?shù)卣兄Z負(fù)責(zé)土地平整，也需注意土地平整條款，如能按建筑規(guī)范要求平整土地，則可避免由于回填馬虎導(dǎo)致將來返工。

　　記者：物流中心的設(shè)計規(guī)劃如何配合客戶的需求？

　　陶蓉：作為物流地產(chǎn)開發(fā)商，如何體現(xiàn)出你的專業(yè)性，物流的專業(yè)性，需要經(jīng)常地歸納總結(jié)，經(jīng)常地分享經(jīng)驗。

　　比如，當(dāng)要對客戶說“不”時，為客戶提供替代方案是非常有效的措施。通常一個問題的解決方案都不是唯一的，給客戶提供選擇方案會讓客戶感到受尊重。同時，客戶選擇的解決方案在其實施的過程中也會得到來自客戶方更多的認(rèn)可和配合。這是保證項目成功不可或缺的方面。

　　記者：目前中國市場對物流倉儲設(shè)施的需求不斷上升，物流倉儲建設(shè)投資也進(jìn)入了一個比較熱的階段。以您的專業(yè)眼光來看，現(xiàn)階段的倉庫設(shè)計規(guī)劃有哪些新的發(fā)展趨勢？

  　陶蓉：根據(jù)現(xiàn)代物流的需求及國內(nèi)外倉庫的發(fā)展趨勢，倉庫的單體面積越來越大，凈高也越來越高，很多倉庫的凈高都為9米以上。當(dāng)倉庫的凈高增加后，對于地面的要求也越來越高，往往需進(jìn)行地面的超平處理。

　　此外，現(xiàn)代的物流中心是一種綜合的建筑體，除了倉儲、分揀的工作區(qū)域，往往還需要設(shè)置辦公區(qū)、裝卸貨收發(fā)區(qū)、叉車充電區(qū)、員工休息區(qū)等，甚至國外的一些企業(yè)在租賃倉庫后，在倉庫的局部區(qū)域設(shè)置品牌展示區(qū)。所以對現(xiàn)今的倉庫而言，它的功能與設(shè)計已不再完全是局限于存放貨物，而是需要物流中心具有多元化功能。由于功能的增加，物流中心外墻材料不再單一，一些環(huán)保及節(jié)能材料如輕質(zhì)砂加氣混凝土板、夾芯板材、彩鋼板、鋁塑板及幕墻等多種建材的運(yùn)用使倉庫的外立面越發(fā)具有時代氣息，而且經(jīng)久耐用。

　　作為物流園區(qū)還需要考慮公用配套設(shè)施?，F(xiàn)在每個物流園都需要考慮員工休息及餐飲的區(qū)域，為其提供良好的工作環(huán)境；同時隨著物流園區(qū)的配套物業(yè)管理，物業(yè)人員的辦公及管理用房也需同時設(shè)置。

　　隨著土地成本越來越高，伴隨著中國物流業(yè)的迅速崛起，客戶需求也發(fā)生了變化，多層倉庫作為物流設(shè)施的一個新產(chǎn)品越來越受到青睞。多層倉庫的車輛密集度相對較大，車輛在裝卸貨區(qū)集中，尾氣排放量大，因此要充分利用氣候條件及建筑物的朝向采用自然通風(fēng)，達(dá)到空氣環(huán)境的改善。

　　同時，由于越來越多地采用大型集裝箱卡車運(yùn)輸貨物，現(xiàn)代倉庫設(shè)計的裝卸貨區(qū)及道路都比傳統(tǒng)倉儲區(qū)要寬敞很多。

　　電子信息通信技術(shù)已廣泛應(yīng)用于物流領(lǐng)域，發(fā)展該領(lǐng)域的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)，并使其適時地更新?lián)Q代，能夠全方位地提高和保證交通運(yùn)輸?shù)陌踩院臀锪鬟\(yùn)作的準(zhǔn)確、快速、節(jié)省和高效性。因此在物流中心規(guī)劃設(shè)計時在這方面也要給予足夠重視。